Asigurarea locuințelor închiriate: Ce trebuie să știe atât proprietarii, cât și chiriașii

În contextul pieței imobiliare din Republica Moldova, locuințele închiriate aduc avantaje atât pentru proprietari, cât şi pentru chiriaşi – dar implică şi riscuri specifice. Asta deoarece contractele de închiriere mută responsabilităţi între părţi şi creează posibilitatea unor daune care pot genera costuri semnificative. Conform datelor, doar aproximativ 2-3 % dintre locuinţe sunt asigurate în Moldova.

Aceasta evidenţiază o vulnerabilitate majoră atunci când imobilul este utilizat de o terţă parte (chiriaş). Pe de altă parte, piaţa chiriilor este dinamică, cu creşteri ale preţurilor de închiriere şi cerere sporită în municipiul Chişinău şi zonele limitrofe.

Astfel, claritatea în privinţa asigurării – cine răspunde pentru ce – devine crucială: atât proprietarul trebuie să îşi protejeze bunul imobil (construcţia, instalaţiile, răspunderea faţă de terţi), cât şi chiriaşul trebuie să protejeze bunurile şi să aibă acoperire de răspundere civilă faţă de proprietar sau vecini.

Pentru proprietar, asigurarea locuinţei cedate în chirie trebuie să includă produse adaptate utilizării de către chiriaş – adică nu doar structura clădirii, ci şi riscuri generate de activitatea de închiriere.

Ce ar trebui să acopere o poliţă pentru proprietar:

• Structura imobilului şi finisaje: daune cauzate de incendiu, explozii, trăsnet, furtună, grindină, inundație (atât din ploi, cât şi din avarii interne) sau alunecări de teren. Conform studiilor, majoritatea locuinţelor nu sunt asigurate, iar costurile de daune pot fi uriaşe.

• Instalaţii şi bunuri fixe integrate: dacă sunt incluse în proprietate şi sunt parte a contractului de închiriere (ex: maşină de spălat comună, încălzire centrală, boiler).

• Răspundere civilă faţă de terţi: dacă proprietarul este vinovat pentru defecţiuni sau degradări care afectează vecini sau chiriaşi (de exemplu, o scurgere severă care produce inundaţie la vecin).

• Pierdere de chirie: opţional, unele poliţe pot oferi despăgubire dacă locuinţa devine nelocuibilă după un eveniment asigurat şi proprietarul rămâne fără venit din chirie.

• Costuri de refacere: demolare, reconstrucţie, relocare temporară, dacă sunt incluse în condiţiile poliţei.

Avantajele acestei asigurări pentru proprietar:

• Protecţie faţă de pierderea investiţiei imobiliare – în Moldova, creşterea preţului la locuinţe ridică miza pentru refacere/reparaţii.

• Clarificarea responsabilităţilor în contractele de închiriere – contractele pot stipula că proprietarul va păstra asigurarea clădirii, ceea ce creează, la rândul său, transparenţă pentru chiriaş.

• Reducerea riscului de litigiilor: dacă proprietarul are poliţă care include răspunderea civilă, costurile pentru daune aduse terţilor nu vor cădea exclusiv pe el/pe chiriaş.

• Mai mare atractivitate pentru chiriaş: un imobil asigurat poate da încredere chiriaşului că spaţiul este întreţinut şi protejat.

Câteva atenţii speciale:

— Suma asigurată trebuie să reflecte costul real de reconstrucţie şi nu doar valoarea de piaţă. Subevaluarea poate duce la despăgubiri insuficiente.
— Verificaţi excluderile: uzura normală, lipsa mentenanţei, acte intenţionate, fenomene excluse (de ex., cutremur dacă nu e inclus explicit).
— Clarificaţi în contract cine plăteşte prima: dacă chiriaşul contribuie, acest lucru trebuie menţionat.

Chiriaşul va deţine responsabilităţi distincte faţă de proprietar, faţă de bunurile proprii şi faţă de vecini. Asigurarea pentru chiriaşi trebuie să acopere aceste riscuri.

Ce ar trebui să acopere o poliţă pentru chiriaş:

• Bunuri mobile personale: mobilier, aparatură electronică, electrocasnice, obiecte personale – acoperite pentru riscuri precum furt, incendiu, inundaţii, vandalism.

• Răspundere civilă a chiriaşului: dacă chiriaşul, din neglijenţă sau comportament imprudent, produce daune proprietăţii (vezi: scurgeri, incendiu provocat) sau vecinilor (apa ce pătrunde într-un alt apartament).

• Îmbunătățiri aduse spaţiului închiriat: dacă chiriaşul a investit în finisaje, mobilă sau amenajări, unele poliţe permit includerea acestor bunuri.

Avantajele asigurării pentru chiriaş:

• Protecţie directă pentru bunurile personale – fără poliţă, o furtună, un incendiu sau un act de vandalism poate lăsa chiriaşul fără mobilă/aparatură.

• Linişte financiară şi claritate contractuală – dacă contractul de închiriere impune asigurare, chiriaşul nu se expune la penalităţi sau la pierderea depozitului.

• Imbunătăţirea relaţiei cu proprietarul – un chiriaş asigurat transmite seriozitate, iar proprietarul poate fi mai deschis la renegocieri sau condiţii mai bune.

• Protecţie pentru responsabilitate – costurile de reparaţie pentru degradări aduse proprietăţii sau vecinilor pot fi semnificative; o poliţă de răspundere asigură că chiriaşul nu va plăti integral din buzunar.

Aspecte importante pentru chiriaş:

— Verificaţi ce exclude poliţa: de obicei uzura normală, acte intenţionate, renovări fără notificare, lipsa mentenanţei.
— Atenţie la franşize (partea de plată proprie): o franşiză mare poate reduce prima, dar poate însemna costuri mai mari în caz de daună minoră.
— Verificaţi distribuţia responsabilităţilor în contractul de închiriere: de ex., dacă proprietarul refuză să menţină instalaţiile – chiriaşul trebuie să ştie ce este în responsabilitatea sa.
— Asiguraţi-vă că poliţa este validă de când întraţi în spaţiu şi că condiţiile de renovare/adaptare a spaţiului sunt clare.

Protecţia eficientă a unei locuinţe închiriate presupune un efort din ambele părți: proprietarul şi chiriaşul trebuie să fie informaţi şi asiguraţi. Dacă doar proprietarul este asigurat, chiriaşul rămâne vulnerabil la pierderi personale sau la costuri de răspundere. Dacă doar chiriaşul este asigurat, proprietarul rămâne expus la daune structurale majore, la pierdere de chirie sau la revendicări din partea terţilor.

Prin urmare, o poliţă pentru proprietar + o poliţă adaptată pentru chiriaş generează:

• protecţie completă pentru bun şi pentru bunuri,
• claritate contractuală,
• relaţii echilibrate între părţi şi
• reducerea litigiilor costisitoare.

În plus, într-o piaţă imobiliară în creştere (preţuri/utilizări mai mari) şi într-un climat de creştere a riscurilor (inundaţii, furtuni, degradări) este mai important ca niciodată să anticipăm şi să ne protejăm.